Izbor adekvatne logističke lokacije danas predstavlja stratešku odluku koja direktno utiče na troškove, efikasnost i dugoročne performanse kompanija. Prema najnovijim podacima iz CBRE „SEE Industrial Destinations 2026“ izveštaja, Srbija sve jasnije zauzima značajno mesto na regionalnoj logističkoj mapi, uz kontinuiran rast tržišta industrijskih i logističkih nekretnina.
Makroekonomski okvir i investicioni potencijal
Privreda Srbije beleži stabilan rast u prethodnim godinama, uz podršku odgovorne fiskalne politike i sprovedenih strukturnih reformi. Kao kandidat za članstvo u Evropskoj uniji, Srbija postepeno usklađuje regulatorni okvir sa evropskim standardima, dok istovremeno koristi prednosti široke mreže sporazuma o slobodnoj trgovini.
Vodeće rejting agencije (S&P, Moody’s i Fitch) ocenjuju izglede Srbije kao pozitivne, a 2024. godine zemlja je prvi put dobila investicioni kreditni rejting.
Prema projekcijama, rast BDP-a Srbije u 2025. godini iznosiće 1,7%, uz očekivano ubrzanje na oko 2% u 2026. godini. Rast realnih zarada nastavlja da podržava kupovnu moć stanovništva i stabilnost domaće tražnje.
Ključni makroekonomski pokazatelji:
- Stopa poreza na dobit: 15%
- Stopa nezaposlenosti: 8,5%
- Prosečna neto zarada: 930 EUR
- Kupovna moć po stanovniku: 12.640 EUR
- Ukupan broj zaposlenih: 2.364.639
Rast tržišta i razvoj logističkih kapaciteta
Tržište industrijskih i logističkih nekretnina u Srbiji nastavlja da beleži snažan rast, pre svega zahvaljujući stabilnoj tražnji. Najveća koncentracija razvoja i dalje je usmerena na Beograd i širu beogradsku zonu, dok se paralelno razvijaju i sekundarni gradovi poput Novog Sada, Kragujevca, Jagodine i Niša.
Ukupan fond logističkih i industrijskih prostora dostigao je približno 758.600 m² krajem 2025. godine. Tokom iste godine na tržište je plasirano oko 72.800 m² novog prostora, dok se u 2026. očekuje dodatnih više od 50.000 m².
Posmatrano u dužem vremenskom okviru, tržište je poraslo sa oko 261.000 m² u 2019. godini na današnji nivo, uz posebno izražen rast tokom 2024. godine (+64%), dok je u 2025. zabeležen stabilniji rast od oko 11%.
U Beogradu i široj beogradskoj zoni, fond modernog spekulativnog prostora iznosi oko 758.600 m², uz godišnji rast od 11%. Povećanje ponude dovelo je do blagog rasta stope nepopunjenosti, ali se očekuje njeno smanjenje u narednom periodu, imajući u vidu stabilnu tražnju.
Tržištem dominiraju vodeći developeri poput CTP, VGP i BHM, dok se zakupnine kreću oko 4,75 EUR/m² mesečno, uz prinose na nivou od oko 8%.
Struktura tražnje i ključni zakupci
Analiza strukture zakupaca pokazuje dominaciju kompanija iz sektora robe široke potrošnje (FMCG), koje čine oko 51% ukupnog obima zakupa u periodu 2022–2025. Slede logističke kompanije sa 23%, dok proizvodni sektor učestvuje sa 15%.
Farmaceutski sektor i transport učestvuju sa 6% i 5%, što ukazuje na diverzifikovanu, ali jasno profilisanu tražnju. Najtraženiji su prostori veličine između 10.000 i 15.000 m², a tržište karakteriše aktivnost kako međunarodnih, tako i domaćih zakupaca.
Tržištem u velikoj meri dominira portfolio kompanije CTP, u okviru kojeg je realizovan najveći broj i obim transakcija. Među većim zakupima izdvaja se Milšped sa oko 39.000 m² u Šimanovcima, dok su značajni ugovori zaključeni i sa kompanijama SHAC Shanghai (19.000 m², prelease) i Nidec (15.000 m²) u Novom Sadu. Takođe, Phoenix Pharma je obnovila zakup od 10.000 m², dok je Siemens prisutan sa oko 1.700 m² u severnoj zoni Beograda.
Van CTP portfolija, VGP beleži zakup kompanije Delhaize na oko 5.200 m², dok je u okviru BHM Industrial Parka realizovan ugovor sa kompanijom TLS Serbia za više od 10.000 m².
Snage i razvojni potencijali tržišta
Među ključnim prednostima Srbije izdvaja se status kandidata za članstvo u EU, strateška geografska pozicija na panevropskim koridorima i sve kvalitetnija infrastruktura. Beograd se jasno pozicionira kao centralni logistički hub, uz prostor za dalji razvoj zahvaljujući još uvek ograničenom fondu modernih kapaciteta.
Tržište karakterišu konkurentni troškovi rada, dostupnost kvalifikovane radne snage i relativno povoljan nivo zakupnina u regionalnom kontekstu, uz snažnu tražnju i brzu apsorpciju prostora.
Prilike za dalji rast
Dalji razvoj tržišta očekuje se kroz rast spekulativnih i built-to-suit projekata, kao i kroz jačanje uloge regionalnih centara poput Novog Sada, Kragujevca, Jagodine i Niša.
Srbija se sve jasnije pozicionira kao regionalno tranzitno čvorište, dok međunarodni investitori nastavljaju da pokazuju interes za tržište, dodatno podstaknuti državnim merama i investicionim podsticajima.
